Con un emendamento al
Decreto Aiuti-ter il Governo ha cambiato il meccanismo che regola i mutui fissi al 100% destinati agli Under
36 che, a causa dell’aumento dei tassi di interesse, negli ultimi mesi sono
scomparsi dal mercato. Ma
cosa cambia in concreto? Facile.it ha fatto alcune simulazioni scoprendo che, con le
nuove regole, almeno sulla carta le banche potranno tornare a erogare questo
tipo di finanziamenti e i
giovani potrebbero accedere a tassi migliori e rate più basse di almeno 100
euro rispetto
ai mutui attuali*, ma il tempo è pochissimo, tutto scadrà il 31
dicembre 2022.
«È positivo che
il Governo sia intervenuto; grazie alle nuove regole, in linea teorica, viene
dato agli istituti di credito un margine più ampio per tornare a proporre
questo genere di finanziamenti, ma il tempo è davvero pochissimo visto che il
provvedimento sarà valido solo per coloro che sottoscriveranno la richiesta di
accesso al Fondo Garanzia Prima Casa tra l'1 e il 31 dicembre 2022», spiega Ivano
Cresto, Managing Director prodotti di finanziamento di Facile.it.
La
finestra temporale potrebbe essere troppo breve per avere un impatto
significativo sul mercato; sebbene alcune banche stiano già valutando la
possibilità di tornare a proporre questi prodotti, non è detto che tutte lo
faranno e, in ogni caso, anche dal punto di vista della domanda da parte degli
aspiranti mutuatari, i tempi per fruire dell’opportunità sono strettissimi.
«Speriamo» -
continua Cresto - «che possa essere il primo passo per un intervento più
ampio che porti ad estendere le agevolazioni dedicate ai giovani anche per il
prossimo anno.».
In attesa di vedere nel
concreto cosa verrà rinnovato con la manovra fiscale, se l’Esecutivo non
interverrà a partire dal 1° gennaio 2023, non solo il nuovo meccanismo non sarà
più in vigore, ma il Fondo di garanzia prima casa Consap passerà dall’attuale
80% al 50% e ciò potrebbe determinare la fine per tutti i mutui
agevolati dedicati agli Under 36, sia quelli a tasso fisso, sia quelli a tasso variabile.
Come funziona il nuovo
meccanismo
Il meccanismo in vigore
per il mese di dicembre prevede, di fatto, un aumento del tasso massimo
a cui potranno essere proposti i mutui fissi agevolati tramite Fondo Consap;
oggi il tetto è stabilito trimestralmente da Banca d’Italia attraverso il
cosiddetto TEGM (Tasso Effettivo Globale Medio) che, fino a fine anno,
sarà pari a 3,20%.
Con la nuova norma,
invece, tenendo conto delle attuali condizioni di mercato, Facile.it ha stimato
che la soglia massima salirebbe a 4,48%. Nel dettaglio, il
valore è stato calcolato considerando che il meccanismo approvato prevede che
il tasso soglia sia determinato dal TEGM (come detto pari a 3,20% fino a fine
anno) maggiorato di una percentuale “extra” ottenuta come differenza tra l’IRS
medio a 10 anni del mese precedente all’erogazione del mutuo (3,15% per il
mese di ottobre) e l’IRS medio a 10 anni del trimestre in cui è stato definito
il TEGM in vigore (quindi aprile-maggio-giugno, pari a 1,87%). Nel nostro
caso, quindi: 3,20% + (3,15%-1,87%).
Questo dovrebbe dare
alle banche un margine più ampio per tornare a proporre agli Under 36 anche i
mutui agevolati a tasso fisso al 100%.
Mutui 100%: confronto
tra tassi agevolati e non
Secondo l’analisi del
comparatore, oggi per un mutuo fisso al 100% senza agevolazione i tassi (TAEG)
disponibili online partono dal 5,26%; se le banche volessero proporre
mutui 100% agevolati applicando il tasso più alto possibile consentito dalle
nuove norme (4,48% nella simulazione di Facile.it), i futuri giovani mutuatari
avrebbero, per un finanziamento da 180.000 euro in 25 anni, una rata più
bassa di circa 100 euro al mese rispetto a chi avesse sottoscritto il medesimo
mutuo, ma con un tasso al 5,26%.
Risparmio che potrebbe superare
addirittura
i
150 euro al mese se, invece, le banche dovessero applicare le stesse condizioni
di spread in vigore 12 mesi fa, quando per i mutui al 100%
agevolati e dedicati agli under 36 gli istituti di credito
offrivano spread calmierati (nell’ordine dello 0,6%-0,7%, mentre oggi, per un finanziamento
normale, sono intorno, se non addirittura superiori, all’1%).
* Simulazione realizzata su un finanziamento da 180.000 euro da restituire in 25 anni, considerando i tassi disponibili su Facile.it al 17
novembre 2022.
Immagine © Pixel-Shot
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