Mutui: rate in calo dal II trimestre; quasi -100 euro entro fine anno

 

Giovedì si riunirà la BCE e non sono previste novità sul fronte dei tassi, che dovrebbero rimanere stabili. Ma quando caleranno gli indici? Per rispondere alla domanda Facile.it ha esaminato i Futures sugli Euribor, che rappresentano le aspettative di mercato, scoprendo che le rate dei mutui variabili italiani potrebbero iniziare già a diminuire dal secondo trimestre 2024 con un calo che, per un finanziamento medio*, sarebbe intorno ai 10 euro, per arrivare a quasi 100 euro entro la fine dell’anno e 120 euro entro giugno 2025.

«Christine Lagarde ha dichiarato che i primi tagli dei tassi BCE potrebbero arrivare per l’estate, ma come noto l’Euribor, l’indice di riferimento per i tassi variabili, tende spesso ad anticipare le decisioni della Banca centrale, pertanto non è da escludere che i primi benefici sulle rate dei mutuatari possano arrivare già a partire dal secondo trimestre di quest’anno», spiegano gli esperti di Facile.it.

Analizzando la rata di un mutuo medio variabile di recente sottoscrizione (126.000 euro in 25 anni, LTV 70% stipulato a gennaio 2022), si vede come questa sia arrivata a superare i 750 euro a dicembre 2023, ma secondo le previsioni dei Futures (aggiornate al 19/01/2024) potrebbe scendere sfiorando i 740 euro a partire dal secondo trimestre del 2024, calare di altri 30 euro nel terzo trimestre, per poi chiudere l’anno a circa 660 euro, vale a dire quasi 100 euro in meno rispetto alla rata di dicembre 2023. Allungando l’orizzonte temporale, a giugno 2025 la rata potrebbe arrivare a circa 630 euro (-119 euro).

Come si è chiuso il 2023

L’aumento dei tassi di interesse che ha caratterizzato gran parte dello scorso anno ha condizionato i principali valori economici legati ai mutui, a partire dalla richiesta media che, secondo l’Osservatorio congiunto* Facile.it – Mutui.it, nel 2023 è stata pari a 127.595 euro (-8% in meno rispetto al 2022).

Sebbene ci si sia confrontati con un calo degli importi richiesti, l’aumento dei tassi di interesse ha fatto comunque crescere la rata media per i nuovi mutui del 13%; la cedola è passata da 612 euro del 2022 a 695 euro.

Stabili, invece, la durata media del piano di ammortamento (vicina ai 25 anni) ed il valore dell’immobile oggetto di mutuo (di poco inferiore ai 200.000 euro). A diminuire è il Loan To Value, ovvero il rapporto tra il valore dell’immobile e il mutuo richiesto, passato dal 76% del 2022 al 71% del 2023.

In aumento - e non è una buona notizia - l’età media dei richiedenti; se nel 2022 chi presentava domanda di mutuo aveva in media meno di 38 anni, nel 2023 si è tornati sopra i 40 anni, cosa che non accadeva dal primo semestre del 2021. La variazione è legata al crollo del peso percentuale degli under 36, passato dal 50% del 2022 al 39% del 2023; l’aumento dei tassi di interesse ha evidentemente gravato maggiormente sulle fasce di popolazione con meno solidità reddituale ed, anche isolando i soli mutui chiesti per l’acquisto della prima casa, emerge un calo significativo della quota di under 36 che scende al 51%, a fronte del 58% del 2022.

Il 2023 ha visto un ritorno della surroga, spinta soprattutto dalla volontà di chi aveva un mutuo variabile di mettersi al riparo dall’aumento delle rate; secondo l’analisi di Facile.it il peso delle surroghe è arrivato al 21% delle richieste totali, a fronte di un bassissimo 7% rilevato nel 2022.

Non sorprende, in ultimo, vedere come sul fronte dei tassi, più di 9 aspiranti mutuatari su 10 si siano orientati verso quello fisso che, per il 2023, ha offerto quasi sempre condizioni migliori rispetto al variabile; quest’ultimo, nel 2022, raccoglieva più del 35% della richiesta.

* Le simulazioni realizzate da Facile.it sono fatte su un mutuo da 126.000 euro in 25 anni, LTV 70%, Tan iniziale 0,67% (Euribor3m+1,25%); la stima sull’impatto dell’aumento delle rate non tiene in considerazione l’ammortamento della quota capitale, elemento che potrebbe variare in base alle caratteristiche del mutuo.

** Osservatorio realizzato su un campione di oltre 600mila richieste di mutuo raccolte online da Facile.it e Mutui.it da gennaio 2022 a dicembre 2023.

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