Mutui: secondo le previsioni i primi cali attesi da maggio

 

Giovedì si terrà la riunione della BCE e sebbene la maggior parte degli analisti non si aspetti un taglio dei tassi, sarà importante vedere quali segnali lancerà al mercato Christine Lagarde. In attesa dell’evento, Facile.it ha analizzato i futures sugli Euribor - che rappresentano le aspettative di mercato - scoprendo che le rate potrebbero iniziare a diminuire tra maggio e giugno, ma il calo sarà modesto, compreso tra i 14 e i 22 euro circa per un mutuo variabile medio.

«L’Euribor spesso tende ad anticipare le mosse della BCE e a variare in funzione delle aspettative future, pertanto sarà fondamentale vedere quali messaggi arriveranno dalla Banca Centrale», spiegano gli esperti di Facile.it «L’impressione generale è che la discesa sarà più lenta rispetto a quanto si aspettavano i mercati a inizio anno. Chi ha un mutuo a tasso variabile dovrà stringere i denti ancora per un po’ o valutare opzioni come la surroga per abbassare le rate.».

Le previsioni degli esperti e le richieste dei mutuatari

Per la sua analisi, Facile.it ha preso in esame un mutuo medio* variabile (126.000 euro in 25 anni, LTV 70%) sottoscritto a gennaio 2022, la cui rata è arrivata, a febbraio 2024, a circa 751 euro dai 456 euro iniziali. Continuando a scorrere i futures (aggiornati al 28 febbraio 2024) emerge che l’Euribor a 3 mesi dovrebbe scendere a circa il 3% entro la fine dell’anno e arrivare attorno al 2,65% entro giugno 2025; se così fosse, la rata scenderebbe di 67 euro entro dicembre 2024, arrivando ad un calo di 100 euro a giugno 2025.

Per quanto riguarda la richiesta di mutui, analizzando quelli destinati all’acquisto della prima casa, secondo l’osservatorio** di Facile.it, chi ha presentato domanda di finanziamento nei primi due mesi del 2024 ha puntato ad ottenere, in media, 136.523 euro da restituire in 25 anni, valori in linea con quelli rilevati a inizio 2023. Stabili anche l’LTV (il rapporto tra il valore del mutuo e quello dell’immobile) pari al 71%, e il valore medio dell’immobile oggetto di mutuo (circa 187.000 euro).

L’unico dato peggiorato è l’età media di chi ha presentato domanda di finanziamento per l’acquisto della prima casa, aumentata di quasi un anno e arrivata a poco più di 37 anni e mezzo. L’aumento è ascrivibile al calo del peso percentuale degli under 36 sul totale richiedenti, passato da 53% del 2023 al 49% del 2024.

L’offerta ed i tassi

Sul fronte dell’offerta, Facile.it ha rilevato che nei primi due mesi dell’anno le condizioni proposte dalle banche sono state nel complesso favorevoli, in particolare per i tassi fissi, con indici in costante calo; le migliori offerte*** per un mutuo standard da 126.000 euro in 25 anni (LTV 70%), partono da un TAN fisso pari al 2,87%, vale a dire una rata di 589 euro; a gennaio 2024 la miglior rata era pari a 604 euro.

Stabili, invece, i tassi variabili, che restano sensibilmente più costosi rispetto a quelli fissi, con i migliori TAN che partono dal 4,66%, pari ad una rata di 705 euro. La distanza tra tassi variabili e fissi ha spinto la quasi totalità dei richiedenti, più di 9 su 10, a scegliere questa seconda opzione.

Il calo dei tassi fissi continua ad essere un’opportunità per coloro che vogliono provare ad approfittare della surroga, che nei primi due mesi del 2024 ha rappresentato un quarto della domanda totale di mutui (25%), in aumento rispetto allo stesso periodo dello scorso anno quando era pari al 17%.

* Le simulazioni realizzate da Facile.it sono fatte su un mutuo da 126.000 euro in 25 anni, LTV 70%, Tan iniziale 0,67% (Euribor3m+1,25%); la stima sull’impatto dell’aumento delle rate non tiene in considerazione l’ammortamento della quota capitale, elemento che potrebbe variare in base alle caratteristiche del mutuo.

** Osservatorio realizzato su un campione di oltre 150mila richieste di mutuo raccolte online da Facile.it e Mutui.it a gennaio-febbraio 2023/2024.

*** Simulazioni effettuate su Facile.it in data 21 febbraio 2024.

Immagine © Puttachat

Mutui e Bce: 200mila famiglie hanno saltato le rate

 

Occhi puntati sulla prossima mossa della Bce prevista per il 14 dicembre; ma se gli esperti non si aspettano novità sul fronte degli indici, l’indagine commissionata da Facile.it a mUp Research e Norstat* ha messo in luce come, proprio a causa dell’aumento dei tassi, quasi 200mila famiglie italiane con un mutuo a tasso variabile non siano riuscite a rimborsare una o più rate nell’ultimo anno.

Il dato va letto alla luce degli aumenti che hanno colpito i mutui variabili; considerando un finanziamento medio*, da gennaio 2022 ad oggi le rate sono cresciute fino al 65%, con un aggravio complessivo di oltre 3.100 euro.

Se gli analisti prevedevano un’inversione di tendenza per la seconda metà del 2024, la buona notizia è che, alla luce dei dati positivi sull’inflazione, questa potrebbe accadere prima del previsto, tanto è vero che, secondo i Futures sull’Euribor (aggiornati al 4 dicembre), l’indice potrebbe scendere già da marzo 2024, passando dall’attuale 3,95% al 3,68%, per chiudere l’anno al 2,68% a dicembre 2024. Se ciò avvenisse, la rata del mutuo medio presa in esame passerebbe dai 750 euro attuali ai 731 euro di marzo 2024, per poi arrivare a dicembre 2024 a 660 euro.

Le prossime mosse della Bce saranno quindi determinanti per migliaia di famiglie poiché la platea di italiani in difficoltà potrebbe crescere ulteriormente; sempre secondo l’indagine, tra chi ha un mutuo a tasso variabile, quasi 1 su 2 ha dichiarato che potrebbe avere seri problemi con i pagamenti se le rate rimarranno a lungo su questi livelli. Addirittura, più di 90mila famiglie di sicuro non riuscirebbero a rimborsare le rate.

Le strategie degli italiani per far fronte all’aumento delle rate

Come hanno cercato di affrontare, nell’ultimo anno, l’aumento delle rate gli italiani? Il 21% dei rispondenti con un mutuo a tasso variabile ha dichiarato di aver rinegoziato le condizioni con la propria banca, mentre poco meno del 7% ha optato per una surroga. Non manca chi, per alleggerire il peso delle rate, ha deciso di estinguere parzialmente il mutuo (6,4%) e chi, invece, ha allungato la durata del finanziamento (4%).

Non tutti però, sono riusciti a trovare una soluzione; il 27,9% dei mutuatari con un finanziamento variabile ha dichiarato di aver provato a rinegoziare le condizioni con la propria banca ma di non esserci riuscito, mentre quasi 1 su 4 (24,3%) ha provato a surrogare il mutuo senza successo.

«Poiché le banche non sono obbligate ad accettare la richiesta, il consiglio per chi vuole rinegoziare o surrogare il mutuo è di muoversi per tempo e non aspettare di trovarsi in una situazione di difficoltà economica», spiegano gli esperti di Facile.it. «Se si opta per una surroga, inoltre, è bene ricordarsi che le politiche di valutazione variano da banca a banca, pertanto il consiglio è di non fermarsi dopo un eventuale rifiuto, ma provare con altri istituti di credito; l’aiuto di un consulente potrebbe essere fondamentale anche per identificare la soluzione più adatta alle proprie esigenze.».

* Le simulazioni realizzate da Facile.it sono fatte su un mutuo da 126.000 euro in 25 anni, LTV 70%, Tan iniziale 0,67% (Euribor3m+1,25%); la stima sull’impatto dell’aumento delle rate non tiene in considerazione l’ammortamento della quota capitale, elemento che potrebbe variare in base alle caratteristiche del mutuo.

** Indagine commissionata da Facile.it a mUp Research - svolta fra il 13 ed il 16 novembre 2023 attraverso la somministrazione di n.1005 interviste CAWI ad un campione di individui in età compresa fra 18 e 74 anni, rappresentativo della popolazione italiana residente sull’intero territorio nazionale nell’intervallo di età considerato.

Immagine © Calypso77