Mutui: con aumento BCE, possibili rincari fino a 237 euro

 

Il 4 maggio la BCE dovrebbe annunciare un nuovo rialzo del costo del denaro; questa volta l’incremento potrebbe essere di soli 25 punti base il che, per chi ha un mutuo medio a tasso variabile* – secondo le simulazioni di Facile.it – potrebbe comunque tradursi in un aumento della rata di ben 237 euro (+52%) rispetto all’inizio dello scorso anno.

Le simulazioni

Per capire come sono cresciute le rate e come potrebbero salire ancora a seguito di un nuovo rialzo dei tassi da parte della BCE, il comparatore ha preso in esame un finanziamento a tasso variabile da 126.000 euro in 25 anni sottoscritto a gennaio 2022.

Il tasso (TAN) di partenza usato nell’analisi è pari a 0,67%, corrispondente ad una rata mensile di 456 euro. A seguito dei diversi aumenti del costo del denaro messi in atto da parte della Banca Centrale Europea per contrastare l’inflazione, il tasso del mutuo variabile tipo è salito notevolmente arrivando a superare, ad aprile 2023, il 4,10%. Con l’ulteriore rialzo BCE dello 0,25%, la rata mensile del finanziamento preso in analisi potrebbe arrivare addirittura a 693 euro, il 52% in più rispetto a quella iniziale.

«Se è vero che l’Euribor si muove in base alle aspettative dei tassi BCE, non è detto che lo faccia in modo analogo, quindi bisognerà aspettare ancora un pochino per capire come cambieranno nel concreto le rate», spiegano gli esperti di Facile.it. «È bene ricordare, però, che l’impatto degli aumenti sarà diverso per ciascun mutuatario in base all’importo residuo del finanziamento e al numero di rate ancora da pagare: più si è vicini alla fine del piano di ammortamento, minore sarà l’effetto.».

Le previsioni del mercato: picco a settembre

Guardando alle aspettative di mercato (Futures sugli Euribor aggiornate al 26 aprile 2023) emerge come gli aumenti potrebbero continuare ancora; gli esperti prevedono che l’Euribor a 3 mesi non smetterà di salire raggiungendo il suo picco a settembre 2023 con un valore intorno al 3,76%; se queste previsioni fossero corrette, il tasso del mutuo medio preso in esame supererebbe la soglia psicologica del 5%, con una rata di circa 737 euro, vale a dire oltre 280 euro in più rispetto a quella di gennaio 2022.

Da qui in poi, sempre secondo le aspettative, la tendenza dovrebbe invertirsi e i tassi iniziare a calare tanto è vero che le quotazioni di giugno 2024 stimano l’Euribor a 3 mesi intorno al 3,22%, vale a dire una rata mensile pari a 698 euro.

Che tasso scegliere oggi?

Per gli aspiranti mutuatari che sono alle prese oggi con la scelta del mutuo, quale tasso conviene sottoscrivere? In questo periodo le banche stanno spingendo sui tassi fissi, soprattutto quelli di lunga durata; ciò si traduce in spread bassi e tassi finali (TAN) estremamente competitivi. Se uniamo anche la prospettiva di crescita dei tassi variabili, è evidente come in questa fase la prima opzione da valutare sia quella del mutuo a tasso fisso, che non solo garantisce la stabilità della rata ma, dati alla mano, è addirittura più conveniente rispetto alla rata di partenza di un mutuo variabile.

Secondo le simulazioni** di Facile.it, prendendo in considerazione il mutuo standard utilizzato nell’analisi precedente, i migliori tassi fissi (TAN) disponibili online oggi partono dal 2,99%, corrispondenti ad una rata di 597 euro, mentre per un mutuo variabile la migliore offerta parte da un TAN di 3,70% (rata di 644 euro).

«Naturalmente non c’è in assoluto una scelta migliore rispetto ad un’altra», continuano gli esperti di Facile.it. «Proprio per questo il consiglio è quello di confrontare le diverse opzioni presenti sul mercato e farsi aiutare da un consulente in grado di indirizzarci verso la soluzione migliore per le nostre esigenze.».

* Le simulazioni realizzate da Facile.it sono fatte su un mutuo da 126.000 euro in 25 anni, LTV 70%, Tan iniziale 0,67% (Euribor3m+1,25%); la stima sull’impatto dell’aumento delle rate non tiene in considerazione l’ammortamento della quota capitale, elemento che potrebbe variare in base alle caratteristiche del mutuo.

** Simulazione effettuata su Facile.it in data 27 aprile 2023.

Immagine © Prima91

Mutui: serve un reddito più alto del 27% rispetto a un anno fa

 

Secondo l’analisi di Facile.it, con i tassi attuali, il 18,6% dei mutuatari che lo scorso anno hanno chiesto il mutuo oggi non avrebbe i requisiti per presentare domanda, vale a dire non rispetterebbe il rapporto rata/reddito (normalmente pari a circa 1 a 3) usato dalle banche come criterio di selezione per l’erogazione del finanziamento. Non solo; l’analisi del comparatore ha messo in luce come, a parità di rata, il potere di acquisto di un nuovo mutuatario sia calato del 22% in un solo anno e oggi, per comprare casa tramite mutuo, bisogna avere un reddito più alto del 27% rispetto a dodici mesi fa.

Rapporto rata/reddito

Nella valutazione dell’aspirante mutuatario le banche si assicurano che l’importo della rata richiesta non superi, indicativamente, un terzo dello stipendio disponibile (al netto di altri finanziamenti o impegni economici del nucleo familiare); oggi quindi, a causa dei tassi in aumento, gli aspiranti mutuatari devono fare i conti con rate più alte che, di fatto, complicano l’accesso al credito da parte delle famiglie.

Fa riflettere un dato; guardando al rapporto rata/reddito dei mutuatari che hanno chiesto un mutuo a febbraio 2022, Facile.it ha stimato* che, a parità di importo, con i tassi attuali il 18,6% di quei richiedenti non sarebbe riuscito ad ottenere il finanziamento poiché fuori dal rapporto rata/reddito, percentuale che potrebbe salire ulteriormente nei prossimi mesi se i tassi continueranno ad aumentare.

Guardando ad esempio ai migliori tassi disponibili online, a febbraio 2022 la rata mensile di un mutuo standard a tasso fisso (126.000 euro al 70% da restituire in 25 anni) era pari a 482 euro; questo significa che il richiedente, per ottenere il finanziamento, doveva avere un reddito netto mensile disponibile pari ad almeno 1.450 euro. Oggi, per lo stesso finanziamento, la miglior rata mensile è pari a 615 euro e il richiedente, per ottenere il mutuo, dovrebbe avere un reddito disponibile di almeno 1.845 euro. A parità di importo, quindi, per vedersi accettare la domanda di finanziamento occorre uno stipendio più alto del 27% rispetto a quanto non fosse lo scorso anno.

L’alternativa è quella di orientarsi su importi più contenuti tanto è vero che l’osservatorio di Facile.it ha messo in luce come, nei primi due mesi del 2023, chi ha presentato domanda di finanziamento per l’acquisto della prima casa abbia chiesto, in media, 136.935 euro, valore in calo del 7% rispetto allo stesso periodo del 2022.

«Il calo graduale degli importi richiesti, già in atto dalla seconda metà del 2022, è strettamente legato all’aumento dei tassi di interesse», afferma Ivano Cresto, Managing Director prodotti di finanziamento di Facile.it. «In alcuni casi è l’aspirante mutuatario che, pur di non rinunciare all’acquisto, sceglie di orientarsi su un importo più contenuto per alleggerire la rata mensile, in altri è la banca stessa che è costretta a ridimensionare la richiesta per preservare il rapporto rata/reddito. Rapporto che – ricorda Cresto – può variare da banca a banca e per questo il consiglio è di farsi aiutare da un consulente nella scelta dell’istituto a cui presentare domanda di finanziamento».

L’aumento dei tassi si è quindi tradotto in un calo del potere di acquisto dei mutuatari; se a febbraio 2022 con una rata mensile di circa 482 euro si poteva ottenere un mutuo fisso da 126.000 euro, oggi, con la stessa rata, si può puntare ad avere un mutuo di appena 98.695 euro, vale a dire il 22% in meno.

«Per non ridurre l’importo richiesto gli aspiranti mutuatari possono scegliere di allungare la durata del finanziamento, sfruttando peraltro le condizioni particolarmente vantaggiose che oggi hanno i mutui a 35 o 40 anni», conclude Cresto. «Questo consentirebbe di alleggerire il peso delle rate mensili e di preservare il rapporto rata/reddito, senza rinunciare al capitale.».

* Analisi realizzata su un campione di oltre 20.000 richieste di mutuo raccolta da Facile.it a febbraio 2022 e febbraio 2023.

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Mutui: il 44,4% degli italiani è spaventato dallo spread

“Lei ha paura che lo spread possa incidere negativamente sulle sue finanze personali o su quelle della sua famiglia?” È questa la domanda che Facile.it e Mutui.it hanno fatto, attraverso l’istituto di ricerca mUp Research, ad un campione rappresentativo della popolazione adulta* e dalle risposte date emerge, senza ombra di dubbio, una grande preoccupazione; il 44,4% degli italiani (pari a oltre 19 milioni di individui) dichiara di essere preoccupato e di temere che l’andamento dello spread si ripercuota negativamente sulla propria economia familiare, ma i dati non si limitano a questo.

La mappa della preoccupazione

«Se chi ha già un mutuo può stare tranquillo» - spiega Ivano Cresto, Responsabile mutui di Facile.it - «chi si trova a chiederlo oggi ha davanti a sé una situazione molto differente. Sebbene la correlazione tra spread Btp-Bund e mutui non sia immediata e diretta, nel medio e lungo periodo un valore elevato del differenziale spinge verso l’alto lo spread - questa volta bancario - applicato dagli istituti di credito ai nuovi finanziamenti, aumentando il costo per il cliente. Il primo impatto si è iniziato a sentire ad ottobre, quando i tassi finali offerti da un buon numero di banche sono aumentati fra lo 0,10% e lo 0,30%. Tale aumento, sebbene lasci ancora tassi molto competitivi, su un piano di restituzione ventennale o magari ancora più lungo, si traduce in una differenza di migliaia di euro di interessi da pagare. Molti lo hanno già visto e questo spiega la loro preoccupazione».

Ad essere più preoccupati dalle possibili conseguenze dell’andamento dello spread sono i residenti nel Sud e nelle Isole (48,2%), seguiti da chi vive nel Nord Ovest (45,6%), mentre se si suddivide il campione per fasce d’età, i timori maggiori si registrano nella fascia 35-54 anni (47,3%); dato assolutamente comprensibile visto che è in questo periodo della vita che, soprattutto, si è responsabili delle economie familiari. Segmentando invece per genere, si dichiara preoccupato il 47,4% del campione maschile ed il 41,5% di quello femminile.

Lo Spread, questo sconosciuto

Nonostante siano protagonisti da mesi delle cronache, lo spread e il suo significato risultano ancora sconosciuti a molti. Scorrendo i dati dell’indagine commissionata da Facile.it e Mutui.it si scopre che quasi 1.5 milioni di individui dichiarano di non sapere cosa sia lo spread.

Ad ignorare il significato (e le possibili conseguenze) dello spread sono soprattutto i giovani. A fronte di una media nazionale del 3,3%, se si guarda al campione 18-34 anni la percentuale di chi dichiara di non sapere cosa sia lo spread sale al 7,3%. Una differenza importante che, tornando questa volta all’intero universo analizzato, si ritrova anche nel Nord Est, area del Paese in cui è all’oscuro del significato dello spread il 6% degli intervistati. Segmentando, in fine, per sesso, ad essere meno informate sono le donne 5,3% del campione, solo 1,3% fra gli uomini.

* Metodologia: n.1.434 interviste CAWI con individui in età 18 anni ed oltre su un campione rappresentativo della popolazione italiana adulta in età 18-74 anni. Indagine condotta a novembre 2018.