Quali sono
le spese ammesse in detrazione fiscale oltre agli interessi del mutuo? Come
noto, sebbene in questi giorni l'argomento di una sua riduzione sia molto
discusso dal Governo, l’articolo 15 del Testo unico delle imposte sui
redditi (TUIR) prevede per le persone fisiche uno sgravio
Irpef pari al 19% degli interessi passivi sui mutui garantiti da
ipoteca contratti per l’acquisto dell’abitazione principale, con un tetto
massimo su cui calcolare il bonus di 4.000 euro annui (quindi detrazione
massima pari a 760 euro). L’agevolazione si estende però ai “relativi oneri
accessori”. Diventa quindi molto importante per chi sottoscrive un mutuo capire
quali siano le voci di spesa che possono rientrare nel beneficio fiscale. Ecco
un breve vademecum sviluppato da Mutui.it e
Facile.it.
Nel corso
degli anni l’amministrazione finanziaria ha fornito diversi chiarimenti di
prassi, volti proprio a individuare gli oneri collegati detraibili. Tra questi
rientrano senza alcun dubbio le imposte d’atto connesse al mutuo,
comprese l’imposta per l’iscrizione o la cancellazione di ipoteca e
l’imposta sostitutiva sul capitale prestato.
Detraibile
anche la parcella pagata al notaio per la stipula del contratto di mutuo prima casa, nonché eventuali spese sostenute dal
pubblico ufficiale per conto del cliente stesso (legate per esempio alle
pratiche ipotecarie). Tale onorario professionale, che tra gli oneri accessori
costituisce probabilmente la voce più pesante in termini di
costo, è determinata in percentuale all’importo del finanziamento. Per un mutuo
di medio importo (nella fascia 120-150 mila euro) questi costi possono oscillare
tra i 1.500 e i 2.500 euro, ovviamente destinati a salire all’aumentare della
somma erogata. Come precisato dall’Agenzia delle entrate nella circolare n. 7/E
del 27 aprile 2018, risultano agevolabili anche eventuali commissioni pagate
agli istituti per la loro attività di intermediazione, nonché le spese di
istruttoria e di perizia tecnica (questi importi variano da banca a banca
e possono essere fissi o percentuali, ma in linea di massima possono andare dai
100 ai 300 euro per ciascuna voce).
Esiste poi
una serie di costi che, al contrario, o per legge o per orientamenti di prassi,
risultano indetraibili. Tra questi rientrano le spese di assicurazione
dell’immobile, in quanto prive del carattere di necessarietà rispetto al
contratto di mutuo (si veda sul punto la circolare delle Entrate n. 15/2005).
Escluse dallo sgravio Irpef anche le spese notarili riferite alla stipula
dell’eventuale preliminare di compravendita dell’immobile e del rogito.
Indetraibili per legge, infine, le imposte pagate dall’acquirente
dell’abitazione (registro se si tratta di bene già esistente, Iva se si tratta
di nuovo), nonché le imposte d’atto connesse al trasferimento degli immobili,
vale a dire i tributi ipotecari e catastali.
Conoscere queste agevolazioni è
quindi condizione necessaria per poter massimizzare il risparmio fiscale
connesso al mutuo. Ma c’è un però: in molti casi il tetto dei 4.000 euro
potrebbe impedire il recupero pieno del 19% degli interessi e dei rispettivi
oneri (che vanno inseriti nella dichiarazione dei redditi dell’anno in cui sono
stati sostenuti, tipicamente il primo, e non possono essere “spalmati” nel
tempo). Se per esempio un mutuatario nell’anno iniziale di ammortamento
sostiene interessi per 3.000 euro e oneri accessori per 3.000, potrà detrarre comunque
760 euro (19% di 4.000).
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