Affitti: con la pandemia persi 1,3 miliardi di euro in rate non pagate

 

La pandemia e la conseguente crisi economica hanno avuto un impatto estremamente negativo sul mercato degli affitti; circa 1,9 milioni di famiglie italiane si sono trovate in difficoltà e per questo hanno ritardato o addirittura saltato una o più rate d’affitto tra marzo 2020 e maggio 2021. A fotografare la situazione è stata l’indagine commissionata da Facile.it all’istituto di ricerca EMG Different da cui è emerso che più di 1 locatore su 3 (39%), pari a 1,7 milioni di proprietari immobiliari, nei dodici mesi, ha dovuto fare i conti con un inquilino moroso.

Il danno economico è davvero importante; se si considera che, in media, per ciascuna abitazione oggetto di insolvenza le rate non pagate sono state 5, per un importo pari a 1.740 euro, si stima che il mercato delle locazioni abitative abbia perso nell’ultimo anno una somma prossima a 1,3 miliardi di euro in canoni non riscossi.

Rate in ritardo o non pagate

Analizzando più da vicino le problematiche affrontate dai locatori, emerge che le situazioni di morosità sono state rilevate su tutto il territorio nazionale, ma in maniera più accentuata nel Centro e Sud Italia, dove la percentuale di proprietari che ha dichiarato di aver avuto problemi di insolvenza da parte degli affittuari è stata pari al 51% (a fronte di una media nazionale pari al 39%).

Nello specifico, a livello Italia, il 30,3% dei locatori ha detto di aver ricevuto una o più rate in ritardo (in media, 4 rate con un ritardo di 31 giorni), mentre il 14% ha dichiarato di aver del tutto perso uno o più canoni mensili. La percentuale dei proprietari che hanno ricevuto rate in ritardo o non le hanno ricevute affatto è maggiore al Centro e Sud Italia ed è pari, rispettivamente, al 39,2% e al 17,5%.

Ma quali sono state, secondo i proprietari, le principali cause di ritardi o mancati pagamenti? Nel 35,1% dei casi l’affittuario aveva un problema di lavoro (nello specifico, il 19,1% era in cassa integrazione, il 16% lo aveva perso), mentre nel 35,9% dei casi l’inquilino si trovava, più in generale, in difficoltà economiche, percentuale che arriva al 39,2% nelle regioni del Nord Italia.

Le conseguenze e gli strumenti di garanzia

Forse per evitare le lungaggini burocratiche, la maggior parte delle volte (39,7%) il proprietario ha deciso di concedere ulteriore tempo agli affittuari per saldare quanto dovuto, mentre nel 16% dei casi ha preferito pattuire un nuovo accordo economico. Il 15,3% ha invece scelto di procedere per vie legali, percentuale che arriva addirittura al 23,5% nelle regioni del Nord Italia.

Ruolo importante nel tutelare i proprietari è stato svolto dagli strumenti di garanzia: nel 14,5% dei casi l’affitto mancante è stato trattenuto direttamente dal deposito cauzionale, nel 13% si è usufruito della polizza assicurativa contro la morosità degli inquilini e nel 7,6% della fideiussione bancaria.

E se più di una volta su due (51%) la situazione è stata risolta e l’inquilino, un tempo moroso, abita ancora nell’immobile, nel 22,1% dei casi il proprietario ha dichiarato di essere in attesa che l’affittuario venga sfrattato o che, comunque, lasci libero l’appartamento; in totale sono potenzialmente 445.000 le famiglie che, quando terminerà il blocco degli sfratti previsto dal Governo, potrebbero dover lasciare l’abitazione concessa in affitto.

Il mercato degli affitti e le garanzie

In Italia ci sono circa 4,3 milioni di locatori, per un totale di 5,6 milioni di immobili concessi in affitto con regolare contratto (fonte: Agenzia delle Entrate). Secondo quanto emerso dall’indagine commissionata da Facile.it, la forma di garanzia più richiesta agli inquilini oggi è il deposito cauzionale; alla stipula del contratto il 36,4% degli immobili locati aveva a garanzia un anticipo di due mesi di affitto, il 32,6% tre mesi, il 27,9% un solo mese. Resta ancora marginale l’uso di altre garanzie: solo il 5,2% degli immobili era coperto da fideiussione bancaria.

Comincia ad assumere dimensioni rilevanti la polizza assicurativa a protezione di un’eventuale morosità dell’inquilino, richiesta per il 3,6% degli immobili locati, pari a circa 201 mila; numero destinato a salire se si considera che per il 60% degli immobili che hanno avuto problemi di morosità i proprietari stanno valutando di sottoscrivere una polizza assicurativa specifica.

A poco più di un anno dall’arrivo della pandemia, il 91% degli immobili è ancora oggi in affitto con una formula tradizionale; in quasi 1 caso su 4, però, l’inquilino è cambiato rispetto a marzo 2020.

Se si guarda ai soli locatori che hanno avuto problemi di pagamento da parte degli affittuari, emerge che quasi 1 su 4 ha dichiarato di aver intenzione di vendere l’abitazione, il che vuol dire che potrebbero finire sul mercato oltre 520.000 immobili.

 

 

Nota metodologica: Fonte: indagine realizzata per Facile.it da EMG Different. L’indagine è stata realizzata, dal 18 al 24 maggio 2021, tramite 600 interviste on line con il supporto del sistema CAWI (Computer AidedWeb Interview) equidistribuite tra i due target oggetto di indagine –locatori e affittuari.

 

Case vacanza: Capri la più cara, Marsala regina del low cost

Che agosto sia sinonimo di vacanze, anche in tempi di crisi, è chiaro a tutti. Ma gli italiani che vanno in cerca del low cost senza se e senza ma, a quali località dovranno puntare? Casevacanza.it (www.casevacanza.it), sito leader in Italia per gli affitti turistici, parte di Gruppo Immobiliare.it, ha analizzato i prezzi medi per una settimana nelle località di tutta Italia per il mese vacanziero per eccellenza, scoprendo dove si trovano le località più vantaggiose e dove quelle più care. «Agosto è il mese preferito dagli italiani per andare in vacanza – ha dichiarato Francesco Lorenzani, responsabile di Casevacanza.it – e chi affitta per brevi periodi sa che è possibile ricavare somme maggiori rispetto alla bassa stagione. Pur senza le differenze “sensibili” che troviamo negli hotel, in cui i prezzi si adeguano più velocemente ai flussi turistici e alla stagionalità, anche le case vacanze registrano, in questo periodo, aumenti medi di poco superiori al 20%.» Il portale ha preso in esame la richiesta tipo di casa vacanza: un immobile con due stanze e quattro posti letto, da affittare per una settimana. Ebbene, secondo questi parametri la località con i prezzi più elevati è Capri: qui il prezzo medio è di ben 1.850 euro a settimana, anche se si può arrivare sino a 3.000 euro. La celebre località nel golfo di Napoli batte la storica meta del jet set italiano, Porto Cervo (OT): affittare casa nella perla della costa Smeralda costa, in media, 1.760 euro, con prezzi che possono però arrivare, anche qui, fino a 3.000 euro a settimana. Il lusso italiano delle case vacanza vede in terza posizione Forte dei Marmi (LU), dove un bilocale costa, mediamente, 1.500 euro – con prezzi che però possono arrivare ai 2.500 euro. Nella top 5 troviamo, poi, Taormina (ME) – prezzo medio di 1.250 euro e prezzi che vanno da 800 a 2.000 euro – e Santa Margherita Ligure (GE) – prezzo medio di “soli” 850 euro, con prezzo massimo di 1.200 euro. Se queste sono le mete del lusso in casa dov’è possibile, invece, trovare i prezzi più convenienti? È Marsala (TP) la località low cost per agosto 2013: qui il prezzo medio arriva a soli 500 euro per settimana, anche se non mancano offerte e prezzi che si fermano appena a 350 euro. A seguire troviamo Alba Adriatica (TE): nella località abruzzese il prezzo medio per affittare un bilocale si ferma a 570 euro, con prezzi minimi che partono da 400 euro. A seguire, poi, troviamo Lignano Sabbiadoro – località friulana in cui il prezzo medio si aggira attorno a 600 euro – Ravenna, con la stessa cifra, e Vieste (FG), in cui la cifra media per un bilocale è di 650 euro per settimana, ma non mancano offerte a 450 euro. Si tratta, in questi casi, di località molto amate soprattutto a giugno e a luglio, che ad agosto offrono dei prezzi davvero competitivi. «Grazie ai prezzi inferiori rispetto agli hotel e alla maggiore libertà di gestione di bambini e animali, le case vacanze piacciono sempre di più agli italiani – spiega Lorenzani – ma occorre sempre tenere presente il rischio di truffe da parte di malintenzionati. Un immobile in una zona tanto ambita, con dei prezzi molto più bassi della media, deve insospettirci subito ed è il caso di effettuare le giuste verifiche prima di concludere la transazione di pagamento.» Di seguito le località più care e meno care per agosto 2013 (vengono considerati appartamenti per quattro persone, da affittare per una settimana, ad agosto):  

LOCALITÀ PIÙ CARE	PREZZO MEDIO	PREZZO MINIMO	PREZZO MASSIMO
Capri	1.850	1.400	3.000
Porto Cervo	1.760	1.200	3.000
Forte dei Marmi	1.500	1.000	2.500
Taormina	1.250	800	2.000
Santa Margherita Ligure	850	700	1.200
LOCALITÀ PIÙ ECONOMICHE	PREZZO MEDIO	PREZZO MINIMO	PREZZO MASSIMO
Marsala	500	350	700
Alba Adriatica	550	400	750
Lignano Sabbiadoro	600	550	700
Ravenna	600	600	750
Vieste	650	450	800

Per combattere la crisi, mi trasferisco in garage

Fare di necessità virtù, in tempi di crisi, è trendy. Lo sanno bene gli italiani che, secondo quanto rilevato da Immobiliare.it, sempre di più provano a riconvertire gli immobili in loro possesso pur di trovare nuovi acquirenti. E così il garage o il negozio diventano casa: vetrine e saracinesche spariscono e gli alti soffitti vengono sfruttati con soppalchi e eleganti scale a chiocciola.

Concentrandoci sui soli locali commerciali, ben il 12% degli annunci relativi a spazi di questo tipo riporta la possibilità di riconversione in abitazione. «La grande distribuzione sta soffocando il commercio al dettaglio – spiega Carlo Giordano, Amministratore Delegato di Immobiliare.it – e i negozi lungo le vie cittadine perdono di interesse, con un conseguente crollo della domanda per questi locali (-12% nell’ultimo anno). Da ciò deriva la loro trasformazione in veri e propri loft cittadini, simili agli spazi industriali dismessi da cui da anni si ricavano abitazioni di pregio, ma molto più piccoli e centrali.»

È il taglio medio di questi immobili (tra i 50 e i 100 mq) a renderli così appetibili: per chi compra o affitta rappresentano la possibilità di avere un bilocale con un risparmio medio di oltre il 10% sia sul prezzo a metro quadro, sia sul canone d’affitto.

Non solo negozi e uffici, però: anche un garage si può trasformare in un loft. Ormai i box vengono realizzati nei sotterranei dei palazzi, ma quelli costruiti fino a 20 anni fa sono a livello strada e dietro alle loro saracinesche si nascondono ampi spazi, semplici da personalizzare e di facile trasformazione in ambienti di design.

I numeri provano l’aumento delle conversioni di negozi e garage: tra i 700.000 annunci presenti su Immobiliare.it la presenza di loft è cresciuta nell’ultimo anno, mediamente, del 5%, con picchi del 9% a Bologna e del 7% a Torino. Le due metropoli italiane, Milano e Roma, non registrano in questo periodo grandi cambiamenti perché il processo è, per la carenza di spazi, in corso da tempo.

Stesso trend in ascesa è registrato dalle riconversioni delle vecchie soffitte in mansarde. Questi locali, usati in passato come depositi, vengono trasformati – vista la penuria di spazi nelle zone più centrali e l’esigenza di aumentare i ricavi da parte dei proprietari – in unità abitative vere e proprie, in cui la mancanza di alcuni servizi, come l’ascensore, permette a chi compra o affitta di risparmiare tra il 10 e il 20% rispetto ad un appartamento nella stessa zona. In confronto ad un anno fa, l’offerta delle mansarde è cresciuta di quasi il 7%, con picchi nelle città di medie dimensioni come Firenze (+10%) e Parma (+9%).

«Attenzione ai vincoli – continua Giordano – che riguardano la categoria catastale dell’immobile che si intende acquistare: se si tratta di un loft, accatastato come C3, non vi si potrà prendere la residenza ed ottenere un mutuo prima casa; se parliamo di una mansarda è da verificare che ci sia l’abitabilità e tenere a mente che, per via dei tetti spioventi, i metri quadri commerciali si riducono di molto rispetto alla superficie.»

La normativa per il cambio d’uso dell’immobile fa riferimento al Testo Unico dell’edilizia, ma occorre considerare i piani regolatori dei singoli comuni, che di volta in volta determinano procedure diverse per ottenere il cambio catastale.

Ecco di seguito la riduzione dei prezzi di vendita e di affitto per mansarde e loft, rispetto ad un appartamento tradizionale, in un campione delle città analizzate:

Vendita euro / mq
Comune	Appartamento	Mansarda		Loft
Bologna	€ 3.300	€ 3.050	-8%	€ 3.100	-6%
Brescia	€ 2.850	€ 2.450	-14%	€ 2.500	-12%
Cagliari	€ 2.700	€ 2.200	-19%	€ 2.400	-11%
Firenze	€ 4.100	€ 3.650	-11%	€ 3.400	-17%
Genova	€ 2.900	€ 2.700	-7%	€ 2.550	-12%
Milano	€ 4.200	€ 3.950	-6%	€ 3.800	-10%
Napoli	€ 3.300	€ 2.950	-11%	€ 2.800	-15%
Padova	€ 2.850	€ 2.450	-14%	€ 2.400	-16%
Pisa	€ 3.400	€ 3.100	-9%	€ 3.100	-9%
Roma	€ 4.800	€ 4.300	-10%	€ 4.450	-7%
Torino	€ 2.650	€ 2.400	-9%	€ 2.450	-8%
Verona	€ 2.500	€ 2.350	-6%	€ 2.300	-8%

	Affitto bilocale euro / mese
Comune	Appartamento	Mansarda		Loft
Bologna	€ 730	€ 685	-6%	€ 675	-8%
Brescia	€ 540	€ 475	-12%	€ 465	-14%
Cagliari	€ 550	€ 485	-12%	€ 450	-18%
Firenze	€ 840	€ 695	-17%	€ 750	-11%
Genova	€ 580	€ 510	-12%	€ 540	-7%
Milano	€ 840	€ 760	-10%	€ 790	-6%
Napoli	€ 540	€ 460	-15%	€ 480	-11%
Padova	€ 570	€ 480	-16%	€ 490	-14%
Pisa	€ 630	€ 575	-9%	€ 575	-9%
Roma	€ 820	€ 760	-7%	€ 735	-10%
Torino	€ 590	€ 545	-8%	€ 535	-9%
Verona	€ 520	€ 480	-8%	€ 490	-6%